Они вкладывают большую часть средств инвесторов в жилую и коммерческую недвижимость, а также земельные участки. Этот вид вложений не очень популярен, поскольку доходность закрытых ПИФов сильно зависит от курса доллара. К тому же вывести средства в любой момент невозможно.
Вместо миллионов на квартиру: что такое REIT и как с их помощью вкладывать в недвижимость
Многие фонды и частные консультанты, которые являются сторонниками портфельной теории инвестиций, считают, что часть портфеля в акциях REIT — хорошая идея. По американскому законодательству, фонд перечисляет деньги акционерам после уплаты налога в размере 30%. То есть, фактически, ваши дивиденды уже были уменьшены на эти 30% – REIT заплатил налог в казну США за вас.
Какой REIT выбрать (вам) для инвестиций?
Законодательство включало новые правила, направленные на предотвращение использования налогоплательщиками партнерских отношений для укрытия своих доходов из других источников. Три года спустя REIT понесли значительные потери на фондовом рынке. Эти REIT только ссужают деньги владельцам недвижимости, и они находятся на первом месте в случае дефолта заемщика, а дивиденды могут быть значительно выше, чем обычные REIT. Дело в том, что рейты выставляются самим сервером и у пользователей, как правило, нет возможности их хоть как-то изменить. Точно известно об отсутствии такой возможности на официальном сервере. Однако на некоторых пиратских — такая возможность предусмотрена.
Достоинства REIT фондов и инвестиций в них
Указанная таблица нужна только для того, чтобы посмотреть список торгуемых инструментов на Санкт-Петербургской бирже и краткое описание каждой компании. Текущие котировки лучше искать на investing.com или tradingview.com. С помощью онлайн-переводчика можно получить представление, https://forexww.org/ куда инвестирует компания. В 1960-х годах первые REIT были в основном представлены ипотечными компаниями. В конце 1960-х — начале 1970-х годов отрасль значительно расширилась. Рост, в первую очередь, обусловлен большим участие ипотечных фондов недвижимости в девелопменте.
- Можно сказать что и тот и другой фонды занимаются недвижимостью и считаются рейтами, но на деле, это совершенно разные организации с разными бизнесом.
- Один из крупнейших фондов по коммерческой недвижимости, последняя выплата была 11.29%, естественно в USD.
- В этом плане, данные направления REIT обогнали рынок, некоторые, как видно, существенно.
- Для удобства просмотра, какие компании существуют, можно пользоваться тематическим ресурсом В данном сегменте представлено 9 направлений.
- Все точно так же, как и с обычной компанией, которая торгуется на бирже.
Как можно инвестировать в REIT
Акции фондов REIT реализуются на бирже намного быстрее. «Второй класс активов среди фондов недвижимости, которые я бы выделил, это специализированные REIT, — продолжает Виктор. Это два крупнейших REIT, которые владеют дата-центрами по всему миру, они достаточно стабильны. Думаю, этот сектор будет расти так же, как электронная коммерция». Realty Income — инвестиционный фонд недвижимости, который зарабатывает на торговой недвижимости в США, Пуэрто-Рико и Великобритании. Ему принадлежат аптеки, магазины, круглосуточные магазины, гипермаркеты, фитнес-центры, кинотеатры — всего более 6 тыс.
Это третий по величине владелец и оператор торговых центров в Соединенных Штатах. Хочу поподробнее рассказать про фонд недвижимости, который инвестирует в коммерческую недвижимость (REIT), например в торговые центры и про ИПОТЕЧНЫЙ фонд (mREIT). При выборе акции или ETF целесообразно сравнить историческую доходность компании или фонда с показателями индекса. Через брокера Тинькофф можно купить бумаги более половины REITs, доступных на бирже. Комиссия за открытие счета у этого брокера отсутствует.
Согласно законодательству США, трасты REIT обязаны ежегодно выплачивать акционерам не менее 90% дохода в виде дивидендов. Эта особенность освобождает фонды от уплаты федеральных налогов. Отличительной особенностью компании являются ежемесячные дивидендные отчисления. Кстати, компания недавно увеличила байбек своих ценных бумаг дополнительно на 500 миллионов долларов, в результате чего общая сумма обратного выкупа составила $3,5 млрд. Как известно, сам по себе байбек – роскошь, доступная преимущественно хорошему бизнесу.
Точечно выбрать конкретную бумагу может быть сложно, поэтому самый распространенный способ инвестировать в REIT — это купить ETF, состоящий из разных фондов. Одни из самых крупных ETF на фонды REIT — это Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ) и Vanguard Global ex-U. Также существует его скорректированная версия Adjusted Funds From Operations (AFFO), учитывающая регулярные доходы и расходы. «Чтобы не бояться падения рубля, нужно инвестировать в долларовую экономику. И фонды зарубежной недвижимости REIT — один из вариантов.
Чем ниже это отношение, тем акции привлекательнее с точки зрения инвестиций. Для объективной оценки по мультипликатору лучше сравнивать фонды, работающие в одном секторе. Например, у вас есть недвижимость стоимостью 6 млн рублей, которую вы сдаете в аренду. Чтобы получить их из этой недвижимости, нужно продать имеющуюся и купить новую на оставшиеся деньги, то есть потратить много сил, времени и нервов.
В сравнении с реитом (Так иногда тоже называют REIT), у него одинаковый принцип работы — инвестор покупает часть всех акций или объектов, которые входят в его состав. При этом REIT исключительно специализируется на недвижимости и в обязательном порядке имеет лицензию Комиссии по ценным бумагам США с минимальным количеством акционеров от 100 лиц. С 2003 года в нашей стране действуют ПИФы — максимально приближенный аналог на REIT, но инвестировать в них напрямую нельзя, а лишь через посредника. Вкладывать деньги в трастовый фонд можно с помощью иностранного, в частности американского брокера, но тарифы за обслуживание не порадуют низким показателем.
Так что же это значит для инвестора в инвестировании в REIT? Плата за аренду со временем растет (хотя бы на величину инфляции). А 90% с прибыли паттерн «двойное дно» компании на выплаты никто не отменял. Увеличение дивидендной доходности делает акции более привлекательными и порождает повышенный спрос.
ETF – наиболее оптимальное решение для инвестиций в недвижимость. К сожалению, в России этот инструмент доступен только квалифицированным инвесторам и владельцам зарубежных брокерских счетов. Вы вкладываете деньги в десятки или сотни REIT, которые, в свою очередь, инвестируют в десятки или сотни объектов недвижимости. Вложения можно диверсифицировать по секторам объектов недвижимости, валютам и странам.
Разрешил создание REIT в форме корпораций, кроме ранее разрешённых коммерческих трастов[18][19]. Kimco Realty — этот фонд недвижимости также владеет торговыми центрами в США — приобретает, развивает и управляет ими. На декабрь 2020 года у фонда были доли в 400 торговых площадях, включающих 70 млн кв. Футов арендуемых площадей, в основном сосредоточенных на крупнейших рынках. Однако некоторые REIT из состава индекса S&P 500 можно купить через Санкт-Петербургскую биржу с помощью российского брокера.
Действительно, в целом (средние показатели) за последние 45 лет, REIT с учетом капитализации дивидендных выплат (!) превзошли S&P500 (подробнее по ссылке). Как вы уже поняли, исходя из того, что из себя представляет REIT, вариантов инвестирования в них всего несколько. То есть можно инвестировать в трасты которые владеют пакетом недвижимости и в фонды которые владеют целым пакетом REIT, которые в свою очередь владеют различной недвижимостью. Первые наиболее распространены, доходы для инвестора формируются за счет арендной платы. Вторые – ссужают деньги операторам и владельцам недвижимости (фактически — кредитуют), и получают доходы на разнице чистой процентной маржи.
Это позволяет распределять больше денег в качестве дивидендов, что делает их достаточно привлекательными для инвесторов. Закон о налоговой реформе 1986 года также повлиял на фонды недвижимости. Законодательство ввело новые правила, направленные на предотвращение возможности использованиями фондов налогоплательщиками для укрытия своих доходов из других источников[18][20]. «Инвестиционные возможности на рынке недвижимости я бы разделил на два класса, — говорит Виктор Серченя. Это крупнейшие логистические центры в разных странах мира. Для сравнения, 2,3% ВВП мира проходит через их логистические центры.
В мире насчитывается несколько сотен публичных фондов недвижимости, из них более 300 REIT торгуются на американских биржах. В США образовано около 60% всех мировых подобных фондов недвижимости. «Я бы порекомендовал всем начинающим инвесторам брать крупные REIT с капитализацией хотя бы $20–30 млрд. Компании, у которых миллиардные потоки выручки и стабильная прибыль. Еще один важный критерий, кроме капитализации , это локация фонда», — советует основатель инвестиционной платформы Highsystems.org Виктор Серченя.
REIT — это управляющая компания, которая инвестирует в недвижимость и получает доход от нее. По законам США, REIT должны вложить в недвижимость минимум 75% активов фонда, а доход от аренды, продажи и проценты по закладным не должны быть меньше 75%. Бумаги REIT торгуются на бирже так же, как акции любой другой публичной компании. Данные фонды покупают недвижимость на средства инвесторов и выступают в качестве управляющих компаний. Основную часть дохода они получают от сдачи в аренду принадлежащих им объектов.
ФинЭкс Инвестмент Менеджмент ЛЛП (FinEx Investment Management LLP) зарегистрирована в Ирландии. Однако основную деятельность, судя по всему, ведет в России. Это пионер на рынке торгуемых инвестиционных фондов на Мосбирже. На Московской бирже представлено несколько десятков ETF. Последняя тенденция показывает, что фондов становится всё больше, что даёт инвесторам больше выбора и широкую диверсификацию. Для многих начинающих инвесторов такой фонд сразу решает все вопросы касательно диверсификации портфеля, поскольку содержит различные активы.
В России это не отдельные юридические лица — инвесторы передают свое имущество в фонд, а активами управляет профессиональная управляющая компания по договору доверительного управления. Специализированные депозитарии следят за этой деятельностью. Также в работе участвуют оценщики, аудиторы и реестродержатели, которые совместно работают над снижением рисков и подбором доходной стратегии. В России дивидендная доходность держится на уровне примерно 6% годовых. Параллельно с этим средняя доходность рынка (по эталону S&P500) составила 9,3%.
Преимущественно Realty Income сдает в аренду объекты ведущим предприятиям розничной торговли. Например, в тройку крупнейших арендаторов фонда входят Walgreens, 7-Eleven и Dollar General, у которых наблюдается стабильный спрос и посещаемость даже во время пандемии. Как видим, хоть долевые и ипотечные фонды носят одно название – REIT, на деле их бизнес сильно отличается.
Кроме REIT, в нашем портфеле есть акции, закрытые фонды, привилегированные акции, займы под залог, коммерческие займы по госзакупкам – это все является частью большого дивидендного портфеля. По состоянию на 2021 год не менее 39 стран мира учредили REIT. По состоянию на 29 января 2021 года в глобальный индекс вошли 490 котирующихся на фондовых биржах компаний недвижимости из 39 стран с капитализацией рынка акций около 1,7 триллиона долларов. Начиная с 2020 года, инвесторы в недвижимость должны быть знакомы с секторами недвижимости, которые готовы предложить самые высокие показатели.
Современные фонды управления недвижимостью как правило на чем-то специализируются (например, REIT владеющий торговой недвижимостью или REIT владеющий складскими помещениями). Однако многие фонды в своем составе могут иметь недвижимость различного типа одновременно. Как можно увидеть из определения REIT, по сути, представляют собой совместные фонды, которые привлекая капитал приобретают недвижимость, которая в последствии сдается в аренду. Получая арендные платежи REIT фонд выплачивает прибыль «вкладчикам» фонда.
Кроме того, приобретая бумаги такого фонда, вы становитесь совладельцем нескольких объектов недвижимости, диверсифицированных по секторам и странам. По состоянию на 30 апреля 2019 года базовый индекс представлен 159 REIT, которые инвестируют в рынки недвижимости США и за её пределами. Учитывая высокий и постоянный дивидендный поток, практически все инвестиционные компании и пенсионные фонды имеют у себя в портфеле кусочек фондов недвижимости. ПИФ — знакомый инструмент российским инвесторам, который можно прикупить благодаря отдельным компаниям, или специализированным банкам, как Тинькофф.
